怎么炒杠杆

　　土地市场格局生变。

　　房地产市场承压下行、土地供应持续缩量，土地市场在今年未能迎来逆转，仍然保持低位盘整。

　　中指院统计数据显示，今年前10个月，TOP100企业拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较前9个月降幅扩大0.6个百分点。此外，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，头部企业拿地销售比维持低位，且拿地企业仍集中在央国企和地方国资。销售额TOP20企业拿地销售比均值不到20%。

　　即便是头部房企，拿地也明显缩量。可供对比的是，保利发展（600048）、中海地产以及华润置地拿地额均不及去年同期，其中，去年前10个月拿地最多的中海地产甚至拿地额仅为去年的两成左右，保利发展则仅为去年同期的六成左右。

　　土地排行榜上还有一个明显的变化是，中建系的投资份额越来越大了。去年同期，拿地排行榜TOP10不见中建系，今年中建壹品、中建智地均进入了TOP10。

　　进入9月，随着房地产市场政策利好频出，多座重点城市进入密集推地期。北京、上海、广州和深圳推地的步伐明显加快，但是拿地的企业仍然集中在少数几家。在当前的市场环境下，房企投资依然十分审慎，民营房企也多数未有重启拿地的计划，预计土地市场的竞争格局仍将持续。头部房企审慎

　　土地市场持续下行，与供应缩量也有明显关联。

　　克而瑞数据显示，截至10月27日，全国300城10月经营性土地供应规模12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%；经营性土地成交规模7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。

　　从各座城市的供应格局来看，今年重点城市的土地市场也下滑明显。中指研究院统计数据显示，今年前10个月，深圳仅供应4宗住宅用地，同比下滑73.3%，规划建筑面积为58.86万平方米，同比下降60.3%。成交方面，住宅用地仅成交3宗，土地出让金是146.64亿元，同比下降51.7%。

　　在此前提下，房企拿地持续下降也可以预见。今年前10个月，土地排行榜TOP5的房企分别是保利发展、绿城中国、建发房产、中建壹品和华润置地，拿地金额分别是404亿元、400亿元、279亿元、229亿元和219亿元。

　　对比去年，这些房企的拿地金额多数有明显缩减。去年同期，保利发展的拿地金额是712亿元，华润置地为625亿元，建发房产是621亿元，绿城中国则有584亿元的拿地金额，投资额TOP5房企中仅有中建壹品逆势增长。

　　不仅是在头部的这些房企，在腰部的房企投资缩减得更加明显。例如，去年前10个月越秀地产的拿地金额是245亿元，今年同期已经回缩至88亿元；华发股份（600325）去年同为245亿元，今年则仅有30亿元的拿地额。

　　房企拿地热情不高，除了与土地市场供应密切相关，还与自身的布局离不开关系。一位TOP10房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，“今年我们对市场的预判比去年还更审慎，而且可以投资的城市也进一步缩小了。之前可以接触研究的城市大约是在20多座，今年我们的投资范围缩小到了10座城市左右。”

　　不仅如此，房企的经营现状和现金流情况也可能影响投资决策。以华发股份为例，华发股份前三季度实现营业收入315.59亿元，同比下降33.21%；归母净利润13.31亿元，同比下降39.56%；经营活动产生的现金流量净额为36.86亿元，同比下降92.04%。

　　华发股份曾经是过去两年逆势扩张的代表，但由于市场仍未反弹，华发股份的后劲已然不足。去年，华发股份实现销售额1259.9亿元，同比增长4.8%，在多数房企销售额下跌的情况下，华发股份逆势上扬。今年前三季度，华发股份实现销售额651.2亿元，同比下降37%。中建系突起

　　前两年逆势扩张的房企选择审慎，中建系的房企却仍然没有停下脚步。

　　根据中国建筑（601668）股份的财报，今年前三季度实现合约销售额2605亿元，合约销售面积945万平方米，期末土地储备8242万平方米，新增土储496万平方米。

据悉，今年5月，在由上海AI实验室和上海市数字医学创新中心推出的权威评测平台MedBench评测中，医渡科技在超百个参评模型名列第一。9月28日揭晓的由国家卫健委组织的大模型分导诊场景竞赛大模型能力评测中，医渡科技大模型再次排名第一。

　　今年前10个月，在拿地排行榜上，TOP30中建系占据四席(已将中海地产除外)，分别是中建壹品、中建智地、中建玖合和中建信和，拿地金额分别是229亿元、109亿元、64亿元和55亿元。

　　中建系异军突起的原因是，主业逐渐式微，而房地产作为与中建系主业强关联又具有合理利润的行业，成为中建系转型的首选。

　　根据中国建筑发布的三季报，今年前三季度，中国建筑实现营业收入1.63万亿元，同比下降2.67%；归母净利润397.03亿元，同比下降9.05%；其中，第三季度的数据进一步下滑，季度内实现营业收入4819.22亿元，同比下降13.62%；归母净利润102.53亿元，同比下降30.16%。

　　以此计算，中国建筑的净利润率仅为2.4%，仅有微薄利润；相比较而言，房地产行业的净利润即便在当下仍然要略高于中国建筑的平均利润表现。可供对比的是，今年上半年，中国建筑的房地产开发业务销售收入虽有所下滑，但毛利率达到19.4%，远高于房建业务的7%和基建业务的10.2%。

　　一位央企总部的人士对21世纪经济报道记者分析称，“中建跟房企‘抢生意’是可以理解的，因为作为之前的总包单位，在成本控制方面他们就有优势，而且轻车熟路。另外之前中建去承建别人的项目，可能还存在回款的问题，现在一条龙下来各个节点都可以把控，相对来说这个业务模式更适合他们。”

　　这就不难理解，在淡市之下中建系仍然往前冲锋的逻辑。除了中建系，不少企业由于今年投资缩水明显，在年底也开始补仓。例如，保利发展、绿城集团等，均在近期密集拿下北京、广州的地块。

　　不过，由于前期供应大幅减少，今年土地市场仍然难改持续缩量的趋势。

　　中指研究院分析认为，整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎。短期来看，土拍环境持续宽松怎么炒杠杆，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。

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